Voorbeeld van een goede bouwofferte, regel voor regel

Een goede bouwofferte heeft tien vaste onderdelen: wie, wat, hoeveel, voor welke prijs, wat níét, welke stelposten, hoe meerwerk gaat, wanneer, hoe u betaalt en welke garantie u krijgt. Hieronder staat een volledig voorbeeld van zo’n offerte voor een verbouwing, met per regel de toelichting waarom hij erin staat. De bedragen zijn fictief en dienen alleen om het voorbeeld leesbaar te maken; ze zeggen niets over marktprijzen.

Zoekt u het omgekeerde, een voorbeeld van wat wij van een echte offerte vinden? Dat staat bij de voorbeeldrapporten.

Het voorbeeld

Bouwbedrijf De Voorbeeld B.V. · KvK 12345678 · Werkstraat 1, 1234 AB Voorbeeldstad Offerte 2026-0412 · datum 29 oktober 2026 · geldig tot 29 november 2026 Opdrachtgever: familie Jansen, Thuisstraat 8, 5678 CD Woonplaats Werk: uitbouw woonkamer, 3 × 4 meter, achterzijde woning

Nr	Omschrijving	Hoeveelheid	Prijs
1	Sloopwerk achtergevel, inclusief afvoer en stortkosten puin	12 m²	€ 1.850
2	Fundering op staal, beton C20/25, inclusief grondwerk en afvoer grond	7 m¹	€ 3.400
3	Vloer: kanaalplaat 200 mm, isolatie Rc 3,7, afwerkvloer	12 m²	€ 3.950
4	Spouwmuur: binnenblad kalkzandsteen, isolatie Rc 4,7, buitenblad metselwerk in gevelsteen type [nader te kiezen, stelpost € 45/m² inkoop]	22 m²	€ 7.600
5	Plat dak: houten balklaag, dakplaten, isolatie Rc 6,3, EPDM-dakbedekking, dakrand aluminium	13 m²	€ 5.200
6	Kozijn achtergevel: hardhout, 3-delig, HR++ glas, inclusief hang- en sluitwerk SKG**	1 st	€ 4.300
7	Elektra: 6 wandcontactdozen, 2 lichtpunten, 1 groep in bestaande meterkast	1 st	€ 1.150
8	Stucwerk wanden en plafond, behangklaar	48 m²	€ 1.700
9	Steiger, afdekken, dagelijks opruimen, eindschoonmaak	1 st	€ 950
10	Stelpost: aanpassen cv-leidingen en 1 radiator, af te rekenen op nacalculatie, uurtarief € 58, materiaal tegen inkoop + 10 %	stelpost	€ 900

Totaal excl. btw: € 31.000 · btw 21 %: € 6.510 · Totaal incl. btw: € 37.510

Niet inbegrepen: vergunning en legeskosten, constructieberekening, schilderwerk binnen en buiten, vloerafwerking (tegels, pvc, laminaat), verplaatsen van de meterkast indien vereist door de netbeheerder, herstel van tuin en bestrating.

Uitgangspunten: draagkrachtige ondergrond op 80 cm diepte (bij afwijking: sondering en aangepaste fundering als meerwerk, vooraf schriftelijk aangeboden); bestaande meterkast heeft ruimte voor één extra groep.

Meerwerk: uitsluitend na schriftelijke opdracht van de opdrachtgever, tegen de uurtarieven en toeslagen in deze offerte. Stelposten worden op nacalculatie afgerekend met inzage in inkoopfacturen.

Planning: start week 4 van 2027, doorlooptijd 6 werkweken, oplevering uiterlijk week 10, behoudens onwerkbaar weer.

Betaling: 10 % bij opdracht, 30 % bij gereed fundering, 30 % bij gereed casco (dak waterdicht), 25 % bij oplevering, 5 % binnen 14 dagen na oplevering na herstel van opleverpunten. Betaaltermijn 14 dagen.

Garantie: 10 jaar op constructie en waterdichtheid dak, 2 jaar op overig werk, fabrieksgarantie op geleverde materialen. Garantie op het werk is afgegeven door Bouwbedrijf De Voorbeeld B.V.

Voorwaarden: Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Bouwend Nederland, meegezonden als bijlage.

Regel voor regel: waarom dit erin staat

1. Partijen en registratie. Naam, KvK-nummer en adres van de aannemer, uw eigen gegevens en het werkadres. Zonder KvK-nummer kunt u het bedrijf niet controleren; zonder werkadres is onduidelijk waar de offerte over gaat.
2. Datum en geldigheid. Een maand is gebruikelijk. Zie geldigheidsduur van een offerte voor wat te kort is en wat te doen als er geen termijn staat.
3. Hoeveelheden en specificaties per regel. “12 m² sloopwerk” en “isolatie Rc 4,7” zijn controleerbaar; “sloopwerk” en “goede isolatie” niet. Elke regel in het voorbeeld heeft een hoeveelheid, een eenheid en een technische waarde of type. Dat maakt vergelijken met een tweede offerte mogelijk.
4. Afvoer, steiger en schoonmaak staan er expliciet in (regels 1, 2 en 9). Dit zijn de posten die in dunne offertes ontbreken en later als bijbetaling terugkomen.
5. De stelposten hebben een bedrag en een afrekenregel (regels 4 en 10). Een stelpost zonder bedrag maakt de totaalprijs betekenisloos. Hier staat het bedrag, het uurtarief, de materiaaltoeslag en de afspraak dat u inkoopfacturen mag zien.
6. Totaal excl. en incl. btw apart. Zo weet u waar het bedrag op slaat. Voor verbouwing van een woning ouder dan twee jaar geldt op arbeid soms een lager btw-tarief; zie btw bij verbouwing en onderhoud.
7. De “niet inbegrepen”-lijst. Het belangrijkste blok van elke offerte. Alles wat hier staat, betaalt u elders of extra. Ontbreekt dit blok, vraag er dan om; een aannemer die het niet wil leveren, laat de grens van het werk open.
8. Uitgangspunten mét gevolg. Een aanname over de ondergrond is legitiem, maar hoort te vermelden wat er gebeurt als hij niet klopt. Hier: sondering en een schriftelijk meerwerkvoorstel vooraf. Hoe u dat in de hand houdt leest u in meerwerk beheersen.
9. Betalingsschema gekoppeld aan mijlpalen, met een laatste termijn na herstel van opleverpunten. Een aanbetaling van 10 % is laag en gunstig; wat gebruikelijk en wat te hoog is, staat in aanbetaling en betalingsschema.
10. Garantie op het werk, door de aannemer zelf. Fabrieksgarantie had u toch al. Het gaat om de garantie op uitvoering en waterdichtheid, met termijn en afgever. Zie garantie in offertes.
11. Voorwaarden meegezonden, niet alleen genoemd. Een verwijzing naar voorwaarden die u niet heeft gezien, bindt u wel. Lees algemene voorwaarden bij een offerte.

Wat in dit voorbeeld bewust ontbreekt

Een goede offerte bevat geen vage kwaliteitsclaims (“A-merk”, “degelijk”), geen posten “in overleg” zonder bedrag, geen korting die alleen vandaag geldt en geen bepaling dat meerwerk mondeling kan worden opgedragen. Komt u zo’n regel tegen, dan is dat geen reden om af te wijzen, wel om hem te laten aanpassen vóór u tekent.

Zo gebruikt u dit voorbeeld

Leg uw eigen offerte ernaast en loop de tien onderdelen af. Mist er een, vraag dan schriftelijk om aanvulling; de offerte-checklist geeft de vragen per onderdeel. Wilt u zeker weten of de offerte die u heeft compleet is en of de prijs past bij het werk, laat hem dan controleren; u krijgt dan per onderdeel te zien wat ontbreekt en welke vragen u stelt.

Veelgestelde vragen

Mag ik dit voorbeeld gebruiken als sjabloon voor mijn eigen offertes? Ja. De opbouw is vrij te gebruiken. Vervang de fictieve bedragen door uw eigen calculatie en pas de voorwaarden aan op uw branche. Een offerte met deze tien onderdelen wint vaker, omdat de klant hem kan vergelijken zonder te hoeven raden.

Hoe lang moet een bouwofferte zijn? Zo lang als nodig om elke regel controleerbaar te maken. Voor een uitbouw is twee tot drie pagina’s normaal; een offerte van één alinea met één totaalbedrag is te kort, hoe laag de prijs ook is.

Moet een offerte altijd hoeveelheden noemen? Voor werk dat per m², m¹ of stuk wordt gedaan wel. Zonder hoeveelheden kunt u twee offertes niet vergelijken en kan de aannemer bij de eindfactuur stellen dat er meer werk was dan gedacht.

Wat als mijn offerte veel korter is dan dit voorbeeld? Dat zegt niet dat de aannemer onbetrouwbaar is, wel dat de grens van het werk niet is vastgelegd. Vraag om de ontbrekende onderdelen, in elk geval de “niet inbegrepen”-lijst, de stelposten met bedrag en de garantie op het werk.

Zijn de bedragen in het voorbeeld realistisch? Nee, ze zijn fictief en bedoeld om de opbouw te laten zien. Prijzen verschillen sterk per regio, seizoen, bouwmethode en afwerkingsniveau. Een oordeel over uw prijs vraagt een vergelijking van uw offerte met het werk dat erin staat, niet met dit voorbeeld.